3.17限购一周年,环京、固安房价狂降多少?还值得买吗?

固安房价2019-07-03 04:30:37



“3.17一周年”:北京房价降了多少?环京楼市何去何从?


时间过得好快,转眼又快到了一年3.17。本轮的楼市调控的周期正是起于去年的“3.17”,同时,北京的“3.17”也正是全国房地产周期的一个“新”起点,3.17之后,全国一二线及热点城市房价全面降温,环京市场出现了“断崖式下跌”。



北京3.17之后之所以被称为“新”,是因为它完全区别于2016年的“9.30”,“9.30”也是全国范围内的调控,但并没有起到相应的效果,房价照例涨,“3.17”显示了政府调控房价的决心,调控之强,完全出乎业内外的预期,房价方面也明显出现了大幅度的下行。根据网上数据显示,固安去年3月份二手房均价17000?,2018年3月份二手房均价14922,直降了2000多。


一周年之际,我们来祭奠一下一年前的“3.17”。



调控这一年:北京新盘成交跌48.7%


还是先来看看北京楼市的反馈吧,这一年以来,北京楼市的大体情况是怎样的。据中原地产张大伟提供的数据,“北京新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套,同比下调幅度达到了48.7%”,刷新了历史最低记录。



其中,跌幅最大的是商住类物业,据统计,“调控一年来,实际签约只有5895套”,而且这基本都集中在2017年3.17与3.26之间,3.26商办调控新政后,市场签约只有3000套左右,调控的这一年,商住类物业同比跌幅91%。



二手成交跌52.6%


二手房方面,2016年调控前一年二手房签约254916套,调控来一年签约只有120821套,二手房成交下调了52.6%。


另外,从最近数年数据看,2017年全年北京二手房住宅成交在13.6万套,相比2016年的27万套暴跌50%,这一成交量也是2015年来这一轮最低值,如果看4月开始的调控影响,成交量已经低于2014年。



房价方面调整的也非常明显,北京二手房房价从4月开始到现在10个月累计跌幅超过15%,部分区域房源价格接近20%。



调控这一年:环京“断崖式下跌”


环京方面的情况更加不同乐观,房价在下半年随着“6.2政策”的执行随即出现了“断崖式下跌”。目前环京并无非常权威的数据支撑,我们从直觉上也能感受到市场的变化。



总体来看,环京在调控的这一年里,成交量起码跌去了70%,房价下跌幅度总体在30%到50%之间,近期以环京最大开发商为代表推出的“全款促销”,随即也掀起了一场“新盘降价风暴”,新盘的价格也在明显跌,跌幅甚至达到50%,范围很广,涉及楼盘很多。一向坚挺的环京新盘也在跌价,这对环京后市非常不利,也引起了我们的担忧。



环京的调控:“南北两个因素”


让我们回到调控政策的执行路径上去,来看这一年的调控政策是如何布局的。环京的“风向标”在于北京,北京的3.17直接催生了廊坊的3.21、6.2,并且,“6.2政策”是环京房价“断崖式下跌”的始作俑者,因为它抓住了关键,打在了“七寸”上,为什么“3.21”之后还要跟进“6.2”,我认为,这里面掺杂了雄安因素,因为千年大计,周边区域房市有必要管控起来,为了这个千年大计,再严的管控也不为过。



环京市场的政策,简而言之,就受到了“南北两个因素”的影响,北京的3.17代表全国的调控政策风向,雄安的管控代表着最高层、中央的决心。环京夹在当中,自然会受到很多限制。


“三限”到“四限”


北京的调控路径有两个阶段,这两个阶段也可以说是全国调控浪潮的两个阶段,哪两个阶段呢?一个是以“3.17”为标志的全国短效调控潮,具体的手段就是“四限”,即限购、限贷、限价、限售,“限商”的政策仅是局部,并不具备太多的代表性,所以说,现在仍是“四限时代”,并非“五限时代”,另外,注意“限售”,这是这轮调控的主要特征,这条政策在之前历次的调控周期里都没有出现过,过去一直是“老三套”,也可以称“三限时代”,这次出来了一个“限售”。



为什么会出现“限售”的条款呢?还得从“限售”本身去找原因,它有一个特点,即属于“短效调控”,也属于“长效调控”,介于两种调控之间的一种临时性选择。2016年底的中央经济工作会议上,最高层提出“长效机制”,长效机制怎么弄,从这个“限售”里面也可以窥见端倪。



调控的阶段及路径


再一个阶段是去年下半年7月份以后8月中下旬的长效调控浪潮,标志性事件是广州方面的“租购同权”,7月底政治局会议商讨,8月中下广州率先响应,此后,如北京的“同有产权”、济南无锡等地的“租房落户”、再如12城的租赁房试点以及农村集体用地租赁房入市等接踵而来。



这一阶段的特点就是“长效机制、长效调控的尝试”,主要的手段之一就是租赁房,由于长效机制,未来几年,我国的房地产市场的重心恐怕都会在租赁房上转圈子。至十九大期间,这个大基调被定下型来,并在今年的全国两会上,也不离这个基调。这是从去年的3.17到今天,调控政策的一个路径,大体分为两阶段,并延续至今。



环京后市行情


从这个思路出发,我们来看环京的后市行情,就可以多了一种思考。


短周期来看,房价趋稳的这个基调不会变,房价趋稳的必要条件是政策的稳定与持续,这点,从现在的两会上也可以看出。


长周期来看,长效机制并非想打死房地产市场,而是让它更趋于合理、健康,别涨得太吓人,这一点,用在全国一二线及热点城市上都是成立的,环京也是如此,环京长周期是看涨的,且可能也是优于全国的。


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